CasahorroSegunda mano
Piso de 80 m² · 415.000 €
- Entrada (20 %)
- 83.000 €
- ITP (4 %)
- 16.600 €
- Notaría, registro, gestoría y tasación
- 2.400 €
Necesitas ahorrar102.000 €
Comprar casa en San Sebastián (Donostia)
Lo que cuesta la vivienda en San Sebastián y cuánto tienes que ahorrar antes de firmar: la entrada, los impuestos del País Vasco y los gastos.
5.208 €/m²precio medio, 2.º trimestre de 2026
+8,8 %en el último año
+5,2 %al año de media desde 2021
415.000 €un piso de segunda mano de 80 m²
Cómo ha cambiado el precio
En el 2.º trimestre de 2026, las viviendas de San Sebastián se tasaron de media a 5.208 €/m². Por tipo de vivienda: las de segunda mano, 5.186 €/m², y las de hasta cinco años, 6.237 €/m². La media de la provincia de Gipuzkoa es de 3.515 €/m².
Ver los datos
| Trimestre | €/m² |
|---|---|
| 2.º trim. 2026 | 5.208 €/m² |
| 1.er trim. 2026 | 5.118 €/m² |
| 4.º trim. 2025 | 5.292 €/m² |
| 3.er trim. 2025 | 4.897 €/m² |
| 2.º trim. 2025 | 4.788 €/m² |
| 1.er trim. 2025 | 4.809 €/m² |
| 4.º trim. 2024 | 4.416 €/m² |
| 3.er trim. 2024 | 4.251 €/m² |
| 2.º trim. 2024 | 4.414 €/m² |
| 1.er trim. 2024 | 4.378 €/m² |
| 4.º trim. 2023 | 4.266 €/m² |
| 3.er trim. 2023 | 4.223 €/m² |
| 2.º trim. 2023 | 4.240 €/m² |
| 1.er trim. 2023 | 4.509 €/m² |
| 4.º trim. 2022 | 4.221 €/m² |
| 3.er trim. 2022 | 4.287 €/m² |
| 2.º trim. 2022 | 3.999 €/m² |
| 1.er trim. 2022 | 4.208 €/m² |
| 4.º trim. 2021 | 4.105 €/m² |
| 3.er trim. 2021 | 3.996 €/m² |
| 2.º trim. 2021 | 4.033 €/m² |
Cuánto necesitas ahorrar para un piso de 80 m²
Al precio medio, un piso de 80 m² en San Sebastián cuesta unos 415.000 € de segunda mano y unos 499.000 € de obra nueva. El banco suele financiar el 80 % del precio; el resto, los impuestos y los gastos de la compra los tienes que poner tú.
Obra nueva
Piso de 80 m² · 499.000 €
- Entrada (20 %)
- 99.800 €
- IVA (10 %)
- 49.900 €
- AJD (0,5 %)
- 2.495 €
- Notaría, registro, gestoría y tasación
- 2.400 €
Necesitas ahorrar154.595 €
Según el tamaño (segunda mano)
| Superficie | Precio | Necesitas ahorrar |
|---|---|---|
| 60 m² | 311.000 € | 77.040 € |
| 80 m² | 415.000 € | 102.000 € |
| 100 m² | 519.000 € | 126.960 € |
Con el aval ICO
El aval ICO solo vale para viviendas de hasta 300.000 € en el País Vasco, y un piso de 80 m² en San Sebastián cuesta unos 415.000 €. Al precio medio, ese tope da para unos 55 m² de segunda mano.
- 35 años o menos (los dos, si compráis en pareja), o hijos menores a cargo.
- Es tu primera vivienda.
- Ingresos brutos de hasta 63.000 € al año en la provincia de Gipuzkoa (126.000 € entre los dos), y 2.520 € más por cada hijo menor a cargo.
- Patrimonio de hasta 150.000 € por persona, ahorros incluidos.
- Viviendas de hasta 300.000 € en el País Vasco e hipotecas firmadas hasta el 31 de diciembre de 2027.
Impuestos y rebajas en el País Vasco
Al comprar una vivienda de segunda mano en el País Vasco pagas ITP del 4 %. Si es de obra nueva, IVA del 10 % y AJD del 0,5 %. Hay rebajas según tu edad, tu familia, tu renta o el precio, cada una con sus requisitos:
Segunda mano
- Vivienda de hasta 120 m² o familia numerosaITP del 2,5 %
Obra nueva
- Vivienda protegida: exentaAJD: exenta
- Vivienda protegida de régimen especialIVA del 4 %
En Casahorro indicas tu situación y la app aplica la mejor combinación de rebajas que te corresponde.
Otros municipios del País Vasco
De dónde salen los datos
- Precios: estadística de valor tasado de la vivienda libre del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, 2.º trimestre de 2026. Es el valor medio de las tasaciones, no el precio de los anuncios. «Segunda mano» son las viviendas de más de cinco años y «obra nueva», las de hasta cinco. Los precios de los pisos están redondeados a miles.
- Impuestos: tipos generales del País Vasco para vivienda habitual, revisados en septiembre de 2026; fuente: NF 1/2011 de Bizkaia, art. 13 (redacción de la NF 2/2025); Álava y Gipuzkoa aplican los mismos tipos. Solo se aplican las rebajas que dependen del precio; las que dependen de tu situación las calcula la app.
- Gastos: notaría, registro, gestoría y tasación, una estimación de 2.400 €.
- Aval ICO: Línea de Avales ICO para la primera vivienda (RDL 5/2023 y convenio con el Ministerio de Vivienda).
Son cifras orientativas y no constituyen asesoramiento financiero. Antes de comprar, confírmalas con tu banco, tu notaría o un profesional.